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圣埃蒂安的大学:二手房買賣能退房的情形有哪些?

放大字體  縮小字體 發布日期:2016-06-22  瀏覽次數:3473
 一、二手房能退嗎

圣埃蒂安dap www.irifb.com.cn 二手房是相對于開發商建造的商品房而言,通常把開發商新建的第一次向社會銷售的房屋叫做一手房,而從開發商處購買后,再次出售的房屋稱為二手房。也就是說第一次交易的房屋是一手房,在此之后交易的房屋是二手房。單位的房改房、集資建房,經濟適用房的轉讓屬于二手房轉讓。商品房的銷售是在開發商與買房人之間完成的,二手房的買賣是在房屋產權人與買房人之間完成的。由于國家出臺了一系列法律法規,用以規范商品房的銷售,所以相對于商品房的銷售而言,二手房的買賣更能體現當事人的意思自治,因而風險性也更大。

但二手房買賣的實質和商品房買賣是差不多的。如果存在二手房買賣因合同無效或者因一方違約造成不能辦理產權過戶的情況,購房者是可以退房的。

二、二手房買賣能退房的情形有哪些

1、非房屋產權人出賣他人房屋的

有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人,而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋,事后又不能得到房屋產權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下,又將房屋出賣,因法律明確規定,監護人非因被監護人的利益,不得處分被監護人的財產,因而無法辦理過戶手續。這種情況法律上稱為無權處分。

2、出賣共有房屋未經其他共有人同意的

共有房屋形成的原因一般是:

(1)因婚姻關系形成的夫妻共有房屋,雖然房屋產權登記在一方名下,但實際上是夫妻共有房屋;

(2)因繼承形成的共有房屋,即房屋的所有人死亡,其合法繼承人為二人以上,尚未辦理遺產析產,其房屋產權應為繼承人共有;

(3)因拆遷形成的家庭共有房屋,即依據拆遷補償協議,被補償人為家庭中的數人,但是回遷房登記在了其中一個人的名下,實則為家庭共有房屋;

(4)因共同出資建房、購房形成的共有房屋。

《城市房地產轉讓管理規定》第六條第四款規定 “共有房地產,未經其他共有人書面同意的;”不得轉讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。

3、因房屋前期開發建設及銷售違法無法取得合法產權的

開發商違反規劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續等原因,不能辦理房屋合法產權的房屋。比如集體土地上建設的“小產權”房屋,因沒有辦理土地征用手續,沒有取得土地使用權證,是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

4、已經設定抵押,未經抵押權人同意轉讓的房屋

《物權法》第一百九十一條 規定 “抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”

《擔保法》第四十九條規定“抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。”

未經抵押權人同意,房屋產權人轉讓房屋的因侵害了抵押權人的合法權益,因而轉讓無效。

5、出賣已出租的房屋,侵犯承租人優先購買權的

《合同法》第二百三十條規定“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。”未征得承租人行使優先購買權的,承租人可以主張房屋買賣合同無效。

6、被依法查封、限制的房屋不能轉讓

依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條:“下列房地產,不得轉讓”,其中第(二)項規定:“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”。

7、轉讓經濟適用房不符合規定的

已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的,不得按市場價格上市出售。確需出售的由區縣住房保障管理部門按原價回購。

已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年后,可以按市場價出售所購住房。產權人應按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。

轉讓經濟適用房不符合上述規定的,不能辦理房屋產權過戶。

8、出售央產房,未經《央產房管理辦公室》比準的

出售中央國家機關在京單位的房改房,未經《央產房管理辦公室》批準的不能辦理房屋產權過戶。

9、出售房改房,違反與原房屋產權單位約定的

有些單位與職工簽訂房改售房合同時,合同中明確約定了限制性條款。如購房人如果出國或者調離本單位時,單位有權收回房屋等等。如未取得原單位同意出售的書面證明,很可能會導致原單位主張權利,出賣人與購房者簽訂的房屋買賣合同被確認為無效。合同無效,應當返還購房者已付購房款及利息,出賣人有過錯的應當賠償購房者因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。

10、農村宅基地轉讓未經縣級人民政府批準的,轉讓協議無效。農村宅基地不屬于二手房的范圍,但是因為宅基地轉讓糾紛數量很多,在此一并提出。

11、公有房屋承租人轉讓房屋承租權,不能辦理承租人變更過戶手續的

這種情況屬于房屋承租權的轉讓。目前國有直管公房即房管所代表國家直接管理的房屋承租人,由于在事實上享有占有、使用、交換、收益(出租)和處分(承租權的轉讓)的權利,享有承租人死亡后繼承人繼續承租的權利,享有拆遷后得到安置補償的權利,因而長期以來一直是“房蟲”十分關注的對象。

 
 
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